13.09.2026 · von Peter Wild · Peter Wild Immobilien
Mein Marktgefühl – September 2026
Der Markt dreht wieder. Die Preise noch nicht.
Ich werde in letzter Zeit oft gefragt, wie es am Münchner Immobilienmarkt eigentlich weitergeht. Kurz gesagt: Es wird wieder gekauft. Aber es wird nicht wieder teurer. Beides zusammen macht den Moment interessant, für Verkäufer wie für Käufer.
Die Zahlen aus 2025
Der Gutachterausschuss München hat für 2025 rund 12.400 Kaufverträge gezählt, das sind 14 % mehr als im Jahr davor und ungefähr das Niveau von 2019. Der Geldumsatz lag bei 11,6 Mrd. Euro. Bei Wohnungen wurden 10.456 Verkäufe beurkundet, ein Plus von 15 %. Der Markt hat also die Starre der Jahre 2022 und 2023 abgelegt.
Was viele übersehen: Der Einbruch 2022 war kein Preissturz. Es wurde schlicht weniger verkauft. Erst 2023 sind die Preise für Wohnimmobilien in München zum ersten Mal seit Jahrzehnten nominal gefallen. Und dieser Rückgang hält an: Neubauwohnungen kosteten 2025 im Schnitt rund 5 % weniger, Bestandswohnungen etwa 1 % weniger als im Vorjahr. Im Bestand liegt die Spanne je nach Lage bei etwa 6.850 bis 11.650 Euro pro Quadratmeter. Eine 74-Quadratmeter-Wohnung in guter Lage kostete 2021 noch rund 705.000 Euro, 2025 waren es rund 605.000 Euro.
Warum der Neubau nicht in Gang kommt
München braucht nach eigener Planung etwa 10.000 neue Wohnungen im Jahr. 2025 wurden 4.348 fertiggestellt. Nur 1.378 Neubauwohnungen wurden verkauft, das Zehnjahresmittel liegt bei rund 2.400. Die Bauträger haben ihre Grundstücke vor der Zinswende teuer eingekauft und können bei den Preisen kaum nachgeben. Gleichzeitig sind die Baukosten seit Anfang 2022 um rund ein Viertel gestiegen. Dass Bauland inzwischen deutlich billiger geworden ist, hilft da wenig, solange kaum Flächen umgesetzt werden. Für 2025 meldet der Gutachterausschuss ganze 31 Hektar Wohnbauland, davon 6 Hektar für den Geschosswohnungsbau. Vor 15 Jahren lag der Durchschnitt beim Doppelten.
Das Ergebnis kennt jeder, der in München eine Wohnung sucht: Die Stadt wächst weiter, die Prognose liegt bei 1,83 Mio. Einwohnern bis 2045, und die Wohneigentumsquote liegt bei nur 23 %. München bleibt eine Mieterstadt, und die Mieten steigen weiter, während die Kaufpreise nachgeben.
Angebotspreis ist nicht Kaufpreis
Das ist in meinen Augen der wichtigste Punkt. Angebotspreise machen die Verkäufer. Kaufpreise machen die Käufer. Zwischen 2014 und 2022 haben sich die tatsächlich bezahlten Preise fast verdoppelt. Seit 2023 gehen sie spürbar zurück. Die Angebotspreise folgen nur langsam, weil viele Eigentümer noch die Werte von 2021 im Kopf haben. Solche Objekte stehen dann monatelang in den Portalen und werden am Ende doch mit Abschlag verkauft. Ich habe das in den letzten zwei Jahren mehrfach erlebt.
Was das für Eigentümer heißt
Wer verkaufen will, sollte den Preis heute an den tatsächlichen Abschlüssen ausrichten und nicht an den Angeboten der Nachbarn. Ein realistisch bepreistes Objekt findet 2026 wieder zügig einen Käufer, oft mit mehreren Interessenten. Ein zu hoch angesetztes Objekt verbrennt Zeit und Vertrauen. Wer nicht verkaufen muss, hat in München nach wie vor eine sichere Vermietungslage. Die Nachfrage nach guten Mietwohnungen ist so hoch wie lange nicht.
Was das für Käufer heißt
Für Käufer ist die Lage besser als in den zehn Jahren davor. Die Zinsen sind vom Hoch zurückgekommen, die Preise liegen unter 2021, und es gibt wieder Auswahl. Wer eine Finanzierung stehen hat und eine gute Lage im Bestand sucht, verhandelt heute aus einer stärkeren Position. Beim Neubau lohnt sich ein genauer Blick, denn dort sitzen die Bauträger auf hohen Grundstückskosten und die Spielräume sind klein.
Mein Fazit
München korrigiert, aber München bricht nicht ein. Dafür ist die Stadt zu voll, zu wohlhabend und zu knapp an Wohnraum. Wer heute realistisch kalkuliert, kommt auf beiden Seiten gut zum Abschluss. Wer weiter auf die Preise von 2021 wartet, wartet vermutlich noch lange.
Wenn Sie wissen wollen, wo Ihr Objekt heute realistisch steht: Rufen Sie mich an oder schreiben Sie mir kurz. Ich schaue mir das gern an.
Peter Wild Immobilien · Quellen: Jahresbericht 2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte München, Statistisches Amt der Landeshauptstadt München. Stand September 2026.
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