01.10.2026 · von Peter Wild · Peter Wild Immobilien
Bodenrichtwerte 2026: Der Boden wird billiger – die Immobilie nicht automatisch
Im Landkreis geben die Werte deutlich nach, in der Stadt fällt der Rückgang kleiner aus.
Alle zwei Jahre werden die Bodenrichtwerte neu festgesetzt. Die aktuellen Werte gelten zum Stichtag 01.01.2026, verglichen wird also mit dem 01.01.2024. Das Ergebnis fällt je nach Lage sehr unterschiedlich aus, und genau das ist die eigentliche Nachricht.
Der Landkreis trifft es am stärksten
Rund um München sind die Werte für individuelles Wohnbauland teils kräftig gefallen, in Grünwald und Gräfelfing um bis zu 30 %. In einigen Teilen des Landkreises liegen die Bodenrichtwerte damit wieder auf dem Niveau von 2016 bis 2018. Wer dort 2022 gekauft hat, sieht das nicht gern. Wer jetzt kauft, hat einen Spielraum, den es lange nicht gab.
In der Stadt bleibt es ruhiger
In den gefragten Münchner Wohnlagen ist der Rückgang spürbar, aber moderater: Herzogpark rund 10 %, Schwabing rund 12 %, Alt-Bogenhausen rund 13 %, Nymphenburg rund 18 %. Einzelne Bodenrichtwertzonen fallen deutlich stärker aus dem Rahmen, etwa die Cuvilliésstraße in Alt-Bogenhausen und die Hohenzollernstraße in Schwabing mit jeweils rund 23 % oder die Romanstraße in Nymphenburg mit rund 28 %.
Am Starnberger See kommt es auf die Lage an
Hier zeigt sich das gleiche Bild noch klarer. Grundstücke mit direktem Seezugang sind stabil geblieben. In den traditionellen Wohnlagen dahinter ging es nach unten: Starnberg rund 13 %, Berg rund 12 %, Tutzing rund 15 %. Die absolute Toplage hält, der Rest atmet mit dem Markt.
Warum das so ist
Der Hauptgrund sind die Finanzierungskosten der letzten Jahre. Sie haben größere Wohnbauprojekte deutlich verteuert, und wo das Bauen teurer wird, sinkt die Zahlungsbereitschaft für das Grundstück. Die Nachfrage nach Bauland ist dadurch spürbar gebremst.
Was das für Eigentümer heißt
Ein niedrigerer Bodenrichtwert bedeutet nicht automatisch, dass Ihre Immobilie weniger wert ist. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt für eine ganze Zone und sagt nichts über Ihr Grundstück im Einzelnen. Entscheidend sind Lage, Zuschnitt, Zustand, was tatsächlich gebaut werden darf und in welchem Zustand das Gebäude ist. Ich sehe regelmäßig Objekte, die trotz gesunkener Bodenrichtwerte gut verkauft werden, und andere in derselben Zone, die liegen bleiben.
Für die Grundsteuer und für Erb- und Schenkungsfälle ist der Bodenrichtwert dagegen sehr wohl relevant. Wer hier etwas plant, sollte sich die neuen Werte ansehen. In manchen Fällen ist der Zeitpunkt jetzt günstiger als vor zwei Jahren.
Mein Fazit
München bleibt gefragt. Das Angebot ist überschaubar, der Zuzug hält an, und daran ändert ein gesunkener Bodenrichtwert nichts. Was sich geändert hat, ist die Preisfindung: Pauschale Kennzahlen führen im Moment leichter in die Irre als früher. Wer wissen will, wo sein Objekt wirklich steht, braucht eine Einordnung für genau dieses Objekt.
Wenn Sie das für Ihre Immobilie wissen möchten: Rufen Sie mich an oder schreiben Sie mir kurz. Ich schaue mir das gern an.
Peter Wild Immobilien · Quellen: Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse zum Stichtag 01.01.2026. Stand Oktober 2026.
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