Wichtige Rechtsgrundlagen beim Immobilienkauf
Für Sie zusammengestellt und verständlich erklärt.
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie greifen einige Vorschriften, die vielen Beteiligten erst beim Notartermin begegnen. Wir haben die wichtigsten für Sie zusammengefasst – im Wortlaut und in verständlicher Sprache.
§ 311b BGB – Formbedürftige Verträge
Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Wird die Form nicht eingehalten, ist der Vertrag nichtig. Der Formmangel wird geheilt, wenn Auflassung und Eintragung im Grundbuch erfolgen.
Einfach erklärt: Grundstücks- und Immobilienverträge sind nur wirksam, wenn sie beim Notar beurkundet werden. Ohne Notar ist der Vertrag unwirksam. Sind Eigentumsübertragung und Grundbucheintragung dennoch erfolgt, gilt der Vertrag als geheilt. Der Zweck: Schutz beider Seiten vor übereilten Entscheidungen.
§ 873 BGB – Eigentumswechsel
Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück ist erforderlich, dass der Berechtigte und der andere Teil sich über die Rechtsänderung einigen und dass die Änderung in das Grundbuch eingetragen wird. Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben sind.
Einfach erklärt: Für Grundstücke reicht eine Einigung allein nicht aus. Es braucht zwei Schritte: die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer und die Eintragung im Grundbuch. Erst mit dem Grundbucheintrag wird der Eigentumswechsel wirksam.
§ 925 BGB – Auflassung
Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Eine Auflassung unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung ist unwirksam.
Einfach erklärt: Die Auflassung ist die formelle Einigung über den Eigentumsübergang. Sie muss von Käufer und Verkäufer gleichzeitig vor dem Notar erklärt werden. Bedingungen oder Termine sind dabei nicht erlaubt – die Einigung gilt sofort und unbedingt.
§ 925a BGB – Vorlage des Kaufvertrags
Die Erklärung einer Auflassung soll nur entgegengenommen werden, wenn die nach § 311b Abs. 1 Satz 1 erforderliche Urkunde über den Vertrag vorgelegt oder gleichzeitig errichtet wird.
Einfach erklärt: Der Notar nimmt die Auflassung nur entgegen, wenn der beurkundete Kaufvertrag vorliegt oder im selben Termin errichtet wird. So ist sichergestellt, dass hinter der Eigentumsübertragung auch ein wirksamer Vertrag steht.
§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO – Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung
Die Zwangsvollstreckung findet ferner statt aus Urkunden, die von einem deutschen Notar innerhalb der Grenzen seiner Amtsbefugnisse errichtet sind, sofern sich der Schuldner in der Urkunde wegen des zu bezeichnenden Anspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat.
Einfach erklärt: Im Notarvertrag erklärt der Käufer in der Regel, dass der Verkäufer wegen der Kaufpreiszahlung sofort vollstrecken darf – ohne vorher klagen zu müssen. Das ist Standard und sichert den Verkäufer ab.
§ 95 VVG – Veräußerung der versicherten Sache
Wird die versicherte Sache von dem Versicherungsnehmer veräußert, tritt an dessen Stelle der Erwerber in die während der Dauer seines Eigentums sich ergebenden Rechte und Pflichten aus dem Versicherungsverhältnis ein. Der Veräußerer und der Erwerber haften als Gesamtschuldner für die Prämie, die auf die laufende Versicherungsperiode entfällt.
Einfach erklärt: Beim Verkauf geht die Gebäudeversicherung automatisch auf den Käufer über. Für die Beiträge der laufenden Versicherungsperiode haften Verkäufer und Käufer gemeinsam.
§ 96 VVG – Kündigung nach Veräußerung
Wird die versicherte Sache veräußert, geht der Versicherungsvertrag auf den Erwerber über. Der Erwerber und der Versicherer sind berechtigt, den Versicherungsvertrag zu kündigen. Die Kündigung kann nur innerhalb eines Monats erfolgen, nachdem der Erwerber von der Versicherung Kenntnis erlangt hat oder der Versicherer von der Veräußerung.
Einfach erklärt: Beide Seiten dürfen kündigen – der Käufer binnen eines Monats, nachdem er von der Versicherung erfahren hat, der Versicherer binnen eines Monats nach Kenntnis vom Verkauf. Bis zur Kündigung besteht der Schutz weiter.
§ 97 VVG – Anzeige der Veräußerung
Der Veräußerer oder der Erwerber hat dem Versicherer die Veräußerung der versicherten Sache unverzüglich anzuzeigen.
Einfach erklärt: Wird eine versicherte Immobilie verkauft, muss der Versicherer sofort informiert werden. Verpflichtet sind beide Seiten. Unterbleibt die Anzeige, kann das im Schadensfall zu Problemen mit dem Versicherungsschutz führen.
Diese Zusammenstellung dient der ersten Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Gesetzestexte sind auszugsweise und teils sinngemäß wiedergegeben. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an Ihren Notar oder Rechtsanwalt.
